Estudo Mensal da Carteira | Fundos Imobiliários | 10/2017



HGBS11

A "reserva de emergência" que o fundo têm, (Agosto/2017: aproximadamente R$ 600mil) proveniente de lucros de transações imobiliárias no passado, está bem limitado, pois está sendo utilizado para cobrir a distribuição de rendimentos aos acionistas já que os resultados estão ficando abaixo do necessário. Ou seja, queimando caixa na ordem de R$ 614 mil no mês de Setembro/2017.

"O consumo da reserva neste mês se deu em decorrência do descasamento nos valores a serem recebidos, os quais deverão ser compensados no mês de outubro. Alguns shoppings, por questões operacionais, não realizaram toda a distribuição devida ao longo deste mês."

Nesta imagem percebe-se a defasagem de recursos nos últimos semestre:


Diversificação (% da Carteira do FII)


Desempenho Operacional:

  • Redução na maior parte dos indicadores: Fim das férias, diminui cinema e estacionamento.
  • Buscando dinheiro parado pela inadimplência: Trabalho está sendo efetivo, reduzindo vacância e inadimplência e sinalizando mais recurso para os próximos meses.
  • Novas estratégias comerciais nos 3 shopping que possuem maior vacância.
Apesar do caixa estar bem reduzido (ou zerado), espera-se que o o Fundo consiga manter o nível de distribuição, pois o caixa deve ser fomentado pela redução da vacância e inadimplência.
O risco é inerente ao período, e possivelmente este ativo terá uma estagnação ou um rebaixamento nos preços nos próximos meses.
Ainda assim, sigo mantendo em minha carteira, a diversificação e a boa gestão, principalmente nos momentos de crise, são os diferencias.


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HGLG11

Vacância em Setembro/2017: 22,2% - Vacância Financeira: 18,96%


4ª emissão de cotas, total de R$ 399.999.278,28 - será destinado para aquisição de ativos (São dois com valor de até R$ 50 milhões, três com valor entre R$ 50M e R$ 100M, e um com valor de R$ 100M a R$ 200M.)

Com essa emissão o Fundo vai praticamente dobrar de tamanho.

Tem 1,47mi acumulados em caixa.
Está distribuindo utilizando caixa pois os resultados não estão sendo suficientes.
Previsão de diminuir distribuição nos próximos meses







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HGRE11

Vacância em Setembro/2017: 21,00% - Vacância Financeira: 22,90%

"As lajes individuais que o fundo ainda carrega não têm alinhamento estratégico com a carteira futura do fundo, assim, todas as decisões comerciais visam o desinvestimento destes imóveis no curto e médio prazo."

Fundo queimando caixa.
Não sobrou caixa nem pra honrar o mês de Novembro. Porém, vai entrar LCI's que estão vencendo, então até Janeiro/2018 está "garantido" os 9,40 de distribuição.
Expectativa de redução na distribuição.

Ufa, salvo pelo gongo:
VENDIDO um imóvel "laje individual" que estava vago (o fundo pretende fazer mais vendas deste tipo) - ganho líquido: R$ 649.580,00 - Valor da Venda: R$ 2.850.0000,00 sendo que 285mil já entram no caixa e o restante na outorga da venda (não sei quando).









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KNRI11

Queda na vacância.

Com a liquidação dos CRIs de 2 CDs existe a previsão de aumentar as receitas em R$ 3 milhões, refletindo este mesmo número no resultado. Isso significa um aumento aproximado de R$ 1 de distribuição por cota.

Está distribuindo mais do que a receita.


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MFII11

Adquirido grande área em Boituva-SP para desenvolvimento de 640 casas.


Nada relevante.


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MXRF11



Vendeu RNGO11 e BCFF11B
Reduziu de 9 para 3 fundos em 2 meses.
Sobrou os fundos em carteira: BCR11 3%, RNGO11 47, XPMC11 50%.


CRIs:

 

Comentários

  1. Bem detalhado hein! Já sei onde vou pesquisar bastante quando começas nas FIIs!

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    1. É tudo ctrlC+ctrlV amigo, é só um resumo do que eu achei importante no mês.
      Para meu próprio estudo.
      Se te servir, faça bom proveito!

      Abraços

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  2. Pelo que vejo você não tem nada de indeciso. Não tenho muito tempo para estudar então sempre entro aos poucos nos investimentos que não conheço e com o passar do tempo vou aumentando posição nos que gostei. Neste momento estou mais focado na NTNB-45 com uma possibilidade de ganho legal. Comprei muito fundo imobiliário quando os PTralhas me deram a oportunidade.

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  3. Muito bom, sobretudo a respeito de KNRI, estava procurando informações sobre esse fundo.
    A ideia é apresentar essa análise em bases regulares?

    Abraço do DM!

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    1. Obrigado DM! Pretendo mensalmente elaborar este caderno de estudo.

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